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賃貸併用住宅について

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は文字通り「住みながらにして、家賃収入がある。」住宅になります。

マイホームを確保した上に家賃まで確保できる夢のような住宅ですが、実際の運用状況はどうなっているのでしょうか?

そこでこのページでは賃貸併用住宅のメリットとデメリットについて考察していきます。

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マイホーム

メリットを説明

メリット

賃貸併用住宅のメリットとして下記の3つがあげられます。

  1. 住宅ローンを利用できる。
  2. 家賃収入にを住宅ローン返済に充当することができる。
  3. 賃貸部分の評価額は住宅部分よりも評価が低いため、相続税対策に有効となる。

まず(1)の「住宅ローンを利用できる。」ことのメリットを説明していきましょう。

数ある金融商品のなかでも最も金利が安いのが住宅ローンです。つまり一番安い金利で資金調達、資金運用ができるのです。

例えば賃貸のみの不動産を建てる場合は、当然住宅ローンを利用することはできませんので、アパートローンなどの事業ローンを活用することが一般的になるのですが、両者の金利部分を比較すると2倍以上の差が生じるのです。

またローン審査に関してもアパートローンは審査が厳しく、住宅ローンのほうが利用しやすい傾向にあります。

さらに住宅ローンを利用するため、住宅部分と賃貸部分の床面積を按分して、住宅ローン減税を受けることができます。

また団体信用生命保険の加入により、生命保険的な意味合いを持たせることもメリットといえるかもしれません。

なお、住宅ローンを利用するには住宅部分が51%以上が必要となります。ただし実情は金融機関により取り扱いが異なるため、まずは金融機関に相談することからはじまることとなります。

次に(2)について。

これは家賃収入が住宅ローンの支払いを上回る場合のみのメリットになります。頭金の有無、ローンの返済期間、建設費などの状況により、毎月のローン返済額はことなってきます。

たとえば、キャッシュフローを確保したいのであれば返済期間を長くすることで支払額を少なく設定して、毎月現金を確保することもできます。

また手元にお金が残らないでもいいという人は返済額を多く設定して返済期間を短く設定するなどといったことも可能です。

最後に(3)についてです。

平成27年1月からの相続税の改正により、相続税の課税対象の割合が大幅に上がりました。

この相続税の改正の緩和措置として賃貸併用住宅の要件がかなり緩和されたのです。

賃貸併用住宅を建てた場合、土地の相続税評価額が下がり(最大80%減額)、住宅部分も小規模宅地の特例(特定居住用宅地)を適用することで節税につながるのです。




デメリットを説明

デメリット

賃貸併用住宅のデメリットは下記の3つが考えられま。

  1. 空室・家賃滞納リスク
  2. 居住者のトラブル
  3. 建設費が高額になる

まず(1)の空室リスクについて。

賃貸併用住宅を建てることは賃貸事業をおこなうことです。そして賃貸事業を行うということは、空室リスクを考えなくてはなりません。

現実的に、どんなすばらしい物件でも稼働率100%は困難といえます。つまり空室になれば、家賃収入はストップしてローンの返済に大きな影響を与えることになります。

また家賃滞納をされた場合も同様ですが、さらに回収の手間がかかります。

ではこういったリスクに対して、どのような対策を行えばよいでしょうか?

まず考えられるのがサブリースを利用することで空室リスクは回避できます。

空室になろうとサブリース期間中の家賃は保証されるため、家賃の確保が可能になります。

しかしサブリースを利用するデメリットも当然考えなくてはなりません。それは保証される家賃の設定金額は通常の家賃相場よりも低くなることです。

自分で運用する場合、毎月10万円の家賃だったものが、サブリースの場合8万円に設定されてしまうのです。どちらを選択するかは賃貸需要、資産の状況などから判断しましょう。

次に(2)について。

賃貸併用住宅を建てることは、自分が大家さんになることを意味します。つまり大家として入居の要望、クレームなどの処理を行う必要が出てくるのです。

一般的には騒音問題、ゴミ問題などが考えられます。仮に入居者に関することを管理会社に依頼していた場合でも、同じ建物にオーナーが住んでいると、管理会社ではなく直接オーナーに苦情などを持ち込まれるケースも少なくありません。

こういったことも想定して対応策を考えておく必要があるのです。

最後に(3)についてです。

住居と賃貸部分を同時に建設するため、建設費が多くかかります。

では建設費が高額になるとどのようなリスクが考えられるでしょうか。

ローンを利用する場合、金額が多ければ支払う金利も多くなります。借入額により金利が変動するわけではないので、単純に支払い金額が増えるということになります。

例えば借入額が5000万円増えたとしたら金利1%、返済額30年とした場合、金利分だけで1000万円以上支払う必要があるのです。

賃貸併用住宅のまとめ

賃貸併用住宅をお考えの方は、まずメリット・デメリットをしっかり理解しましょう。

そしてデメリットをいかに回避できるかを考えて、不動産の運用を行うことが重要です。

また建設コスト以外のリスクは回避する方法もありますので、まずはご自身の資産・経済状況から綿密な返済計画を立て、無理のないプランをチョイスすることをお勧めします。

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