記事の詳細

売却を行うときの注意点

注意点

現在居住している戸建やマンションを買い替えのため、または移転のためなどの理由で売却するかどうか検討しているケースについて考察していきます。

まず売却する場合、住宅ローンがまだ残っているケースを考えて見ましょう。そして物件の売却額がローン残高を上まっている場合はどうでしょうか?

この場合は金融機関に残高を支払うことで住宅ローンが完済されますので、特に問題なく物件の売却は完了するでしょう。

売却金額がローン残高と同等の場合は、不動産会社への手数料、ローン解約手数料などにより手出しの資金が必要になることがありますので注意が必要です。

手出しの資金が必要となるかならないかは、事前に不動産会社、金融機関でかかる手数料などの費用を問合せておけばある程度回避することできます。

不動産の売却額にこれらの手数料を上乗せするなどでして、売却額を決定すればいいのです。

次に売却額では住宅ローンの残高に全然足りないような場合はどうでしょうか?

この場合、金融機関との話し合いが必要となります。不足分を一括で返済するのか、または不足分をあたらにローンを組むなどの話し合いが必要となります。

住宅ローンの全額返済はできないので、売却をあきらめて賃貸として運用する場合はどうでしょうか?

ここでも重大な問題が生じます。そもそも住宅ローンですので、賃貸用物件としての建物にはローンは適用されないため、一括での返済を求められることも考えられるのです。

住宅ローンを不動産投資などのローンに切り替えれば問題は回避されますので、金融機関とのよく話し合う必要があります。







物件の賃貸需要を考える

賃貸に転用する場合は、その物件自体に賃貸需要について調査しなくてなりません。その不動産は立地的、間取り的に入居者のニーズがあるのかどうかを調査をする必要があるのです。

例えば駅からアクセスが良い、学校・教育施設がある、デパートなど商業施設があるなどの住環境が整備されているエリアで、人が集まる場所ならば比較的空き室対策に気を使わないですみます。

また単身者が多いエリアなのか、ファミリー層が多いエリアなのかでも、物件が入居者の属性に見合わない場合は、空き室リスクが高まるため物件自体にリフォームやリノベーションなどの検討が必要になってきます。

つまり賃貸需要がない物件であれば、空室のまま収益を上げることができないわけですから、賃貸転用自体を考えること事態が無謀な計画となってしまいます。

賃貸物件の管理

賃貸転用後も、やるべきことはたくさんあります。幸い入居する人がみつかり入居した後、騒音問題や家賃滞納といったリスクを想定しなくてはなりません。

家賃滞納をおそれて入居時の審査を厳しくしすぎるとなかなか入居者が見つからないといったこともあります。

家賃滞納については費用はかかってしまいますが、家賃保証会社を利用する、またはサブリース会社を利用するなどで家賃滞納のリスクを回避することも検討しなくてはなりません。

初期費用を考える

賃貸転用時は、ほとんどの物件は中古物件となりますのでリフォームが必要となります。

どこまでのリフォームを行うかは、予算と賃貸需要により決定します。当然、キッチン・浴室・トイレといった部分は故障や不具合がある場合は貸し出すことはできませんので、最低限のリフォームは必須となってきます。

自分でできる掃除、DIYなどは積極的におこない、リフォーム費用の削減をしてみるのもいいかもしれません。

賃貸運用のポイント

賃貸転用に成功することを想定するよりも、リスクを理解することが重要となります。

賃貸物件の転用は、解決しなくてはならない問題も多く、転用後のリスクを考える必要があります。

しっかりとリスクを理解してから運用することをおすすめします。







関連記事

ページ上部へ戻る