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住宅ローンの選び方

住宅ローン

マイホームを建てたり購入する方にとって、人生の中でもっとも大きな契約のひとつとなる住宅ローン。

大手ハウスメーカーで建てる方であれば提携している金融機関も多く、ハウスメーカーとの契約者向けに特別金利の住宅ローンが用意されていることもありますが・・・

確かに個人で契約するよりもお得な金利となっていることもありますが、長期的に考えて、その方法が最もお得となるのでしょうか?

またハウスメーカー以外で購入される方は、どういった住宅ローンを選べば失敗が少ないでしょうか?

支払総額に数百万単位の差が出ることがある住宅ローンですから、比較検討を行い慎重にチョイスすることが重要です。

ここでは、住宅ローンの基本的な知識と複数の金融商品を比較検討する重要性をご紹介します。

返済方法の種類

一言に住宅ローンといっても返済方法や金利などさまざまな種類があります。

はじめに、住宅ローンの種類について簡単にご説明しましょう。

まず住宅ローンは「元金+利息」で構成され、返済方法に応じて月々の返済金額が決定されます。

まずは2種類ある支払方法について説明していきましょう。

まずひとつめ。「元金+利息」の毎回の返済額が同じ金額になるように返済する「元利均等返済方式」があります。

次に元金を返済回数で割った額に、残高に対する利息を上乗せして返済する「元金均等返済方式」です。

ではなぜ返済するのにわざわざ2つのタイプがあるのでしょうか?それぞれにメリット・デメリットがありますので、見ていきましょう。

「元利均等返済方式」は毎回返済額が同額です。つまり返済額が一定となるため、長期にわたる返済計画が立てやすくなるのがメリットとなります。

また繰上返済などで支払回数の軽減ができる反面、返済当初は利息の返済に充てられる割合が大きく、元金が減るペースが遅くなるのがデメリットになります。

一方の「元金均等返済方式」は、毎回一定額の元金を返済していくため元金の残高が減るペースが速く、トータルで支払う利息が少なくなることがメリットにあげられます。

しかし返済スタート当初の返済額が多くなるため、金銭的な負担が多くなるのがデメリットになります。

両者を比較すると、「元金均等返済方式」は「元利均等返済方式」よりも、トータルの返済額は少なく済ますことができます。

しかし、あくまでこれは契約で定められたとおりに返済を実行することが前提となります。

というのは、「元利均等返済方式」の場合でも繰り上げ返済を実施し契約満了期間を早めることで、「元金均等返済方式」と同じくらいの利息を軽減することが可能だからです。

ですので、安易に返済方法を決めるのではなく、返済開始から10年後くらいの長期的な資金計画を立てて慎重に決めることが大切です。

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住宅ローン

住宅ローン

金利の種類

住宅ローン金利

次に住宅ローンの金利は、主に「固定金利」と「変動金利」の2種類から選択することになります。

ではそれぞれの金利について、簡単に説明していきましょう。

まず「固定金利」ですが、これは全期間固定タイプと数年ごとに金利の見直しが行われる段階金利型固定タイプがあります。

また「変動金利」も一般的な変動金利のほか、固定金利選択型や上限金利特約付変動金利などがあります。

どのタイプの金利を選択するかが、住宅ローン選びの最重要ポイントとなります。

一般的に、住宅ローンは高額かつ長期での契約のため、借入時に一定期間の金利が決定する固定金利に人気が集まります。

これは毎月の返済額と、総返済額の上限が決定されるため毎月の家計管理もしやすく、老後生活資金の計画も立てやすくなるためです。

しかし、昨今の景気の低迷により変動金利は低下の一途を辿り、

金融機関によっては固定金利の半分以下に設定されていることも珍しくありません。

固定金利は安定性がある反面、経済動向によって変動金利よりも金利負担が大きくなるということ可能性もありますので、資金計画を立てると同時に、経済動向にも注目しておいたほうがよいでしょう。

事務手数料などの手数料

住宅ローン諸経費

住宅を購入する際は、建物代や土地代以外に、印紙税や登録免許税などの税金、司法書士に支払う登記費用、保証料・事務手数料などのローン費用、火災・地震保険などの費用が住宅ローンの契約時に必要となります。

この諸費用は金融機関や購入する不動産により異なりますが、平均的には100万円から150万円、さらにこれ以上かかることもあります。さらに仲介手数料、引越し費用などがかかるケースもあります。

これは住宅ローンを借りるときだけにかかる諸費用となりますが、

単純に建物と土地の費用以外にこれだけの金額がかかるということは頭に入れておいたほうが良いでしょう。

保証料や火災・地震保険などは住宅ローンの契約時に必要となるためローンに組み込むことは原則としてできませんが、保証料が無料だったり、住宅ローン以外に諸費用ローンとして借り入れすることもできます。

事前にある程度の貯蓄があることがベストですが、余分な出費を抑えたかったり貯蓄額が十分でない場合は、保証料や各種手数料が無料となっている金融機関もありますので、調査することが大切です。

また返済方式や金利だけでなく、諸費用がどのくらいかかるのかを頭に入れて検討することをおすすめします。

複数の住宅ローンを比較する重要性

住宅ローンは、どの金融機関の宣伝を見ても金利が全面に押し出されているため、金利が低ければ低いほどお得に感じてしまいがちです。

確かに金利が低ければ月々の返済額を抑えられますが、

仮に多少金利が高くても繰上げ返済などの各種手数料が低く抑えられ、最終的な返済総額が安くなるということも十分あり得えるのです。

同じ金額でも契約方法によっては返済総額に数百万円以上の差が出ることも決して珍しいことではないのです。

住宅ローンは多くの人にとって、人生をかけた長い期間の契約となります。

マイナス金利の導入といった昨今の経済動向により、金利の低下ばかりがクローズアップされ、契約を急ぐ気持ちも理解できます。

しかしハウスメーカーや金融機関の営業マンに勧められたものが、

本当に自分のライフプランにマッチしているかのか?

支払総額を考えたときに本当に損をしていないのか?

を検証する意味でも、金利だけでなく返済方法や各種手数料なども考慮に入れて、複数の住宅ローンを比較・検討することを強くおすすめします。

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