土地代の相場を都道府県別に|土地付き注文住宅の土地取得費・敷地面積・㎡単価

注文住宅を土地から探す場合、総額を大きく動かすのは建物よりも土地代です。ただ、よく見かける「土地の相場」は出典や集計方法がまちまちで、県どうしを比べにくい数字が少なくありません。

このページでは、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査(2025年度)の「土地付注文住宅」から、47都道府県の土地取得費・敷地面積・1㎡あたりの土地代・総額に占める土地の割合を一覧にしました。同じ県の中での差の見方と、土地を先に買うときにかかる税金もあわせて整理します。

希望エリアの土地提案と土地代込みの資金計画を無料で依頼する(タウンライフ家づくり)公式サイトへPR・無料。依頼後に各社から電話やメールで連絡が来ます。応じるかどうかは自由で、断ることもできます

自分の条件で、総額・補助金・住宅ローン控除を計算できます。 使えるツール: 総額シミュレーター、補助金診断、都道府県別の相場。

土地付き注文住宅の総額と土地代(全国平均)

フラット35利用者調査は、フラット35を利用した人の住宅や資金の内容を集計した調査です。「土地付注文住宅」は、建設費と土地取得費の両方をフラット35で借り入れた人が対象で、2025年度は全国で7,733件でした。調査の用語解説では、土地取得費は「購入予定の人は購入予定額、取得済みの人は取得時の購入価額」とされています。

計算の式は次のとおりです。1㎡あたりは1,575.3万円÷247.1㎡≒6.38万円。坪に直すと、247.1㎡÷3.30579≒74.7坪なので、1,575.3万円÷74.7坪≒21.1万円/坪です。土地の割合は1,575.3万円÷5,312.9万円≒29.7%です。

建設費にも違いがあります。土地付注文住宅の建設費は3,738万円で、土地の購入費をフラット35で借りていない「注文住宅」(4,260万円)より522万円少なく、住宅面積も8.1㎡小さくなっています。土地代のぶん、建物の予算を抑えている形です。

なお、調査の「所要資金」は予定建設費と土地取得費の合計です。登記費用やローンの手数料などの諸費用は、この総額とは別に見込んでおく必要があります。自分の条件での総額は総額シミュレーターで計算できます。

都道府県別の土地取得費・敷地面積・1㎡あたりの一覧

47都道府県の土地付注文住宅の数字です。都道府県名から、その県の注文住宅の相場ページに移動できます。

出典は住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」の土地付注文住宅です。「1㎡あたり」は土地取得費÷敷地面積、「土地の割合」は土地取得費÷総額(所要資金)で、当サイトが計算しました。どちらも県の平均値どうしの割り算なので、一人ひとりの㎡単価を平均した値とは一致しません。万円未満は四捨五入しています。

※は集計件数が50件未満の県です。件数が少ないと、1件の土地の値段で平均が大きく動きます。特に島根県は4件、鳥取県は11件なので、参考値として見てください。

土地代が高い県・低い県の上位5

土地取得費の平均が高い順と低い順に、上位5つを並べました。

1㎡あたりで並べ直すと、高い順は東京都34.35万円、神奈川県17.61万円、大阪府17.22万円、京都府11.45万円、愛知県9.15万円です。低い順は青森県1.78万円、富山県2.16万円、秋田県2.33万円、岩手県2.33万円、大分県2.44万円でした。

土地取得費が全国平均の1,575万円を上回るのは、東京都・神奈川県・大阪府・沖縄県・愛知県・京都府・埼玉県・兵庫県・千葉県の9都府県だけです。残りの38道県は全国平均を下回ります。47都道府県を高い順に並べた真ん中(24番目)は長野県の1,008万円でした。全国平均は件数の多い大都市圏に引き上げられているので、地方で建てるなら県の数字を見る方が実態に近くなります。

総額に占める土地の割合と地域差の中身

総額(土地取得費+建設費)のうち土地代が占める割合は、県によって1割台から5割台まで開きがあります。

東京都では総額の半分以上が土地代です。青森県では1割強にとどまります。

建物の方はどうでしょうか。土地付注文住宅の建設費は、47都道府県のうち44で3,400万〜4,100万円の範囲に収まっています(範囲の外は福井県4,646万円・鹿児島県3,375万円・徳島県3,332万円)。総額が最も高い東京都(8,003万円)と最も低い青森県(4,112万円)の差は3,891万円ですが、そのうち土地取得費の差が3,712万円で、建設費の差は179万円です。計算すると(4,269.4万円−557.0万円)÷(8,002.8万円−4,111.6万円)≒95%で、総額の差の約95%が土地代の差です。

敷地面積にも傾向があります。敷地が小さいのは東京都124.3㎡、大阪府136.9㎡、神奈川県160.8㎡で、広いのは大分県473.6㎡、長野県404.5㎡、山梨県354.6㎡です。数字の上では、1㎡あたりが高い都府県ほど敷地を小さくしている傾向が見えます。

総額が年収の何倍になるか(年収倍率)は、全国平均が7.2倍、東京都が8.7倍です。同じ年収でも、どの県で土地を買うかで借入額が大きく変わります。建物の予算と借入の目安は総額シミュレーターで、住宅ローン控除の額はローン控除シミュレーターで確認できます。

同じ県でも市区町村で土地の価格は大きく違う

県の平均は、県内のさまざまな場所で買われた土地をまとめた数字です。同じ県の中でも、地価は市区町村によって大きく変わります。東京都財務局が公表している令和8年地価公示(2026年1月1日時点)の、住宅地の平均価格で見てみます。

区部全域と多摩全域でも約3.5倍(856,400円÷248,200円)、千代田区と青梅市では約37倍(3,631,400円÷98,600円)の差があります。フラット35で土地を買った東京都の人の平均(1㎡あたり34.35万円)は、区部の平均より多摩全域の平均に近い水準です。ただし、地価公示は標準地の鑑定評価による価格で、実際の取引価格とは性質が違うため、単純には比べられません。

候補地の土地代は、次の順で見積もると大きく外れにくくなります。

1. 県の平均をつかむ

   まず都道府県別の相場で、自分の県の土地付注文住宅の土地取得費と総額を確認します。

2. 候補の市区町村の地価を調べる

   国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地価公示・都道府県地価調査の価格と、不動産の取引価格の情報を地図から確認できます。防災情報や都市計画情報も同じサイトで見られます。

3. 敷地面積を決めて土地代を概算する

   土地代の概算は「1㎡あたりの価格×敷地面積」です。たとえば1㎡あたり10万円の地域で200㎡なら2,000万円、150㎡なら1,500万円になります(計算例の前提です)。

4. 建物と諸費用を足して総額にする

   土地代に建設費と諸費用を足して、総額シミュレーターで借入額と毎月の返済を確認します。市区町村の補助金が使えるかもあわせて見ておきます。

5. 土地と建物をまとめて相談する

   住宅会社に土地探しから頼むと、建物の予算を踏まえた土地の提案と資金計画を受け取れます。一括資料請求を使う場合は、依頼後に選んだ各社から連絡が来ます(一括資料請求の使い方)。

🗺️ 土地代が決まらないと総額も決まらない。土地の提案と資金計画をまとめて受け取る

土地を探しながら建物の予算を決めるのは、順番の難しいところです。タウンライフ家づくりは、希望エリアと予算を一度入力すると、選んだ会社から土地の提案・間取り・土地代を含む資金計画が無料で届きます。依頼後は選んだ各社から連絡が来るので、依頼先は3〜5社に絞っておくと比べやすくなります。

間取り・資金計画・土地探しを無料で一括依頼する(タウンライフ家づくり)全国1,250社以上から依頼先を自分で選べる・無料 カタログだけ先に集めるなら(持ち家計画)

※ リンク先は広告(PR)です。依頼は無料ですが、各社から電話やメールで提案の連絡が来ます。不要になったら断ってかまいません。掲載社・対応エリアは公式サイトでご確認ください。

土地を先に買うときの税金(不動産取得税・登録免許税・固定資産税)

土地を先に買い、あとから家を建てる場合は、土地にかかる税金の扱いが「いつ家が建つか」で変わります。ここでは東京都主税局と国税庁の案内に沿って整理します。都道府県・市区町村によって手続きが違うことがあるので、最終的には土地の所在地の窓口で確認してください。

不動産取得税(都道府県の税)

土地の取得にも不動産取得税がかかります。税額の元になる「価格」は、購入価格ではなく固定資産課税台帳に登録された価格です。令和9年(2027年)3月31日までに宅地を取得した場合、土地の課税標準は価格の2分の1で、税率は3%です。

さらに、土地を取得してから3年以内に住宅を新築するなどの要件を満たすと、税額から次のアとイのうち大きい方が差し引かれます(東京都主税局の計算式)。

• ア: 45,000円
• イ: (土地の価格×1/2÷地積)×住宅の床面積の2倍(上限200㎡)×3%(持分がある場合は持分をかける)

床面積110㎡の2倍は220㎡なので、上限の200㎡で計算します。減額が効くのは200㎡相当分までなので、敷地が広いとその先の部分に税額が残ります。床面積が100㎡未満だと2倍が200㎡に届かず、200㎡の敷地でも一部に税額が残ることがあります。建物の軽減(1,200万円控除)を含めた全体は不動産取得税の軽減で解説しています。

手続きは、東京都の案内では住宅の完成後に申告書・建築確認済証・工事請負契約書などを提出します。土地を取得した時点で一度課税されることがあり、納めた後でも住宅完成後の申請で還付される場合がある、とされています。

登録免許税(国の税)

土地を買って所有権移転登記をするときは、登録免許税がかかります。国税庁の税額表では、売買による土地の所有権移転登記は本則2.0%で、令和11年(2029年)3月31日までの登記は1.5%です。課税標準は固定資産課税台帳の価格です。価格1,000万円の土地なら、1,000万円×1.5%=15万円になります。

固定資産税・都市計画税(市町村の税)

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に、1月1日時点の土地の状況で課税されます。住宅の敷地になっている土地(家屋の床面積の10倍まで)は「住宅用地」として課税標準が下がります。

たとえば価格1,000万円・200㎡の住宅用地なら、固定資産税の課税標準は1,000万円×1/6≒166.7万円で、標準税率1.4%をかけると年約2.3万円です(本則の課税標準での計算。負担調整措置により実際の税額が異なることがあります)。宅地の価格は、地価公示価格などの7割を目途に評価されます(総務省)。

年の途中で土地を買った場合、その年度の固定資産税は1月1日時点の所有者(売主)に課税されます。一般に、売買契約で引き渡し日以降の分を日割りで精算する取り決めが多く見られます。家が完成した後は、建物の固定資産税が3年間(長期優良住宅は5年間)2分の1になる減額もあります(新築住宅の固定資産税の減額)。東京23区では、小規模住宅用地の都市計画税を2分の1にする都独自の軽減(令和8年度)もあり、地域ごとの上乗せ制度がないかも確認しておくとよいでしょう。

よくある質問

まとめ

• 土地付き注文住宅の土地取得費は全国平均1,575万円(敷地247.1㎡)で、総額5,313万円の29.7%
• 都道府県別では東京都4,269万円が最も高く、青森県557万円が最も低い。1㎡あたりでは約19倍の差
• 建設費は44都道府県で3,400万〜4,100万円に収まり、総額の地域差はほぼ土地代で決まる
• 同じ県でも市区町村で地価は大きく違う。候補地の1㎡あたりの価格×敷地面積で土地代を計算し直す
• 土地を先に買うなら、不動産取得税の減額(3年以内の新築など)と、1月1日に家が建っていない土地は固定資産税の住宅用地特例が使えない点を確認する