世帯年収1200万円で、住宅ローンはいくらまで借りられるのか。答えは「年収のうち何%を返済に回すか(返済負担率)」と「金利」で決まります。ここでは35年・元利均等返済で計算した借入額の早見表と、実際に家を建てた人の平均(住宅金融支援機構 2025年度 フラット35利用者調査)を並べます。
年収1200万円なら、返済負担率25%(月25.0万円)・金利1.2%・35年で借りられるのは約8,570万円。調査の平均的な手持金481万円を足すと、予算は約9,051万円です。
調査の平均では土地付き注文住宅の総額は世帯年収の7.2倍なので、年収1200万円なら総額8,640万円が平均的な水準です。土地付き注文住宅の平均総額がこの予算に収まる県は47都道府県、建物のみの平均建設費なら47都道府県です。
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借りられる額の早見表(年収1200万円・35年・元利均等)
| 返済負担率 | 金利0.8% | 金利1.2% | 金利1.6% | 金利2.0% |
|---|---|---|---|---|
| 返済負担率20%(月20.0万円) | 7,324万円 | 6,856万円 | 6,429万円 | 6,038万円 |
| 返済負担率25%(月25.0万円) | 9,155万円 | 8,570万円 | 8,036万円 | 7,547万円 |
| 返済負担率30%(月30.0万円) | 10,987万円 | 10,284万円 | 9,643万円 | 9,056万円 |
| 返済負担率35%(月35.0万円) | 12,818万円 | 11,999万円 | 11,250万円 | 10,566万円 |
※ 借入額=月々の返済額×(1−(1+月利)^−420)÷月利。金利は例示で、実際の金利は金融機関の最新の条件をご確認ください。住宅ローン以外の借入がある場合は、その返済額も負担率に含めます。フラット35の審査基準(年収400万円以上は35%以下、400万円未満は30%以下)は上限であり、無理のない水準はそれより低いのが一般的です。
実際に建てた人の平均との比較
| 項目 | 注文住宅(建物のみ) | 土地付注文住宅 |
|---|---|---|
| 世帯年収 | 719万円 | 742万円 |
| 総額 | 4,260万円 | 5,313万円 |
| 総額の年収倍率 | 5.9倍 | 7.2倍 |
| 手持金 | 840万円 | 481万円 |
| 月々の返済 | 12.4万円 | 15.2万円 |
| 総返済負担率 | 23.0% | 26.4% |
平均の世帯年収は土地付きで742万円、総返済負担率は26.4%でした。年収1200万円の場合、平均と同等以上の年収なので、平均的な総額でも返済負担率を25%前後に収めやすい水準です。
借りられる額の上限ではなく「返せる額」で予算を決めたら、その範囲で複数社に間取りと資金計画を出してもらうと、同じ予算でどこまでできるかが見えます。依頼は無料で、各社から連絡が来ます。
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予算に収まる都道府県(土地付き注文住宅の平均総額)
借入約8,570万円(負担率25%・金利1.2%)に調査の平均手持金481万円を足した約9,051万円に、土地付き注文住宅の平均総額が収まる都道府県です(総額の高い順)。
- 東京都8,003万円
- 神奈川県6,497万円
- 沖縄県6,016万円
- 愛知県5,830万円
- 大阪府5,787万円
- 千葉県5,698万円
- 兵庫県5,636万円
- 埼玉県5,605万円
- 福井県5,508万円
- 京都府5,331万円
- 奈良県5,323万円
- 北海道5,277万円
- 福岡県5,268万円
- 広島県5,036万円
- 石川県5,010万円
- 静岡県4,974万円
- 岐阜県4,939万円
- 宮城県4,909万円
- 大分県4,882万円
- 滋賀県4,875万円
- 長野県4,834万円
- 高知県4,819万円
- 山口県4,755万円
- 長崎県4,748万円
- 三重県4,740万円
- 鳥取県4,739万円
- 岡山県4,709万円
- 和歌山県4,682万円
- 群馬県4,662万円
- 宮崎県4,661万円
- 新潟県4,634万円
- 栃木県4,627万円
- 香川県4,594万円
- 島根県4,590万円
- 熊本県4,587万円
- 愛媛県4,561万円
- 茨城県4,495万円
- 山梨県4,483万円
- 福島県4,449万円
- 佐賀県4,434万円
- 山形県4,433万円
- 秋田県4,375万円
- 富山県4,373万円
- 鹿児島県4,300万円
- 岩手県4,176万円
- 徳島県4,130万円
- 青森県4,112万円
※ 県の平均であり、同じ県でも市区町村・駅距離で土地代は大きく違います。諸費用は含みません。
予算を決めるときの考え方
- 「借りられる額」ではなく「返せる額」: 教育費・車の買い替え・老後資金を差し引いて、毎月いくらなら無理がないかから逆算します。手取りから考えるなら姉妹サイトマネカルの住宅ローン計算も使えます。
- 住宅ローン控除で実質負担は下がる: 年末残高の0.7%が13年間戻ります。長期優良住宅なら限度額4,500万円(子育て等5,000万円)。控除の13年分を計算できます。
- 補助金も予算に入れる: GX志向型住宅はみらいエコ住宅2026事業で125万/110万円。補助金診断で使える制度を確認できます。
よくある質問
年収1200万円で住宅ローンはいくらまで借りられますか?
年収1200万円だと月々の返済はいくらが目安ですか?
フラット35の返済負担率の基準は?
ほかの年収
- 住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」(第1表 都道府県別主要指標)
- 住宅金融支援機構【フラット35】(総返済負担率の基準)